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Vermietung Instandhaltung

Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Winterdienst 2026

Stand: 9. September 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Ein Mieter stürzt auf dem vereisten Zugang und verlangt Schmerzensgeld. Der Vermieter verweist auf den Hausmeisterdienst, den er dafür bezahlt — und geht davon aus, damit aus der Sache zu sein. Genau dieser Reflex ist seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom August 2025 nachweislich falsch. Dieser Beitrag zeigt, woher die Verkehrssicherungspflicht kommt, wie weit sie räumlich und sachlich reicht, was eine Übertragung wirklich bewirkt und welche Kosten Sie umlegen dürfen.

Zwei Pflichten, die nebeneinanderstehen

Gegenüber dem eigenen Mieter haftet der Vermieter aus dem Mietvertrag. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache „dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Ein vereister Hauszugang, eine unbeleuchtete Kellertreppe oder ein loses Geländer sind Verstöße gegen genau diese Pflicht.

Gegenüber jedem anderen — Besuchern, Postboten, Passanten — greift das Deliktsrecht. § 823 Abs. 1 BGB verpflichtet zum Schadensersatz, wer „vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt". Aus dieser Norm entwickelt die Rechtsprechung die allgemeine Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss die zumutbaren Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt.

Für eine Fallgruppe ist die Lage für den Eigentümer besonders unangenehm. Löst sich ein Gebäudeteil — ein Dachziegel, eine Fassadenplatte, Schnee vom Dach — greift § 836 Abs. 1 BGB. Die Norm dreht die Beweislast um: Die Ersatzpflicht entfällt nur, „wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat". Der Eigentümer muss also beweisen, dass er sorgfältig war — nicht der Verletzte, dass er es nicht war. Dokumentierte Kontrollgänge sind hier kein Papierkram, sondern das Beweismittel.

Praxisfolge: Halten Sie fest, wann kontrolliert wurde und was dabei auffiel — Datum, Bereich, Ergebnis. Ohne diese Aufzeichnung steht in einem Prozess Aussage gegen Aussage, und bei Schäden aus sich lösenden Gebäudeteilen trifft die Beweislast Sie.

Wie weit die Pflicht räumlich reicht

Das eigene Grundstück ist gesetzt: Zugänge, Zufahrten, Treppen, Höfe, Stellplätze. Für den öffentlichen Gehweg davor gilt das nicht automatisch. Die Räum- und Streupflicht für öffentliche Flächen liegt zunächst bei der Gemeinde; sie kann sie durch Satzung auf die Anlieger übertragen. Erst dann trifft sie den Eigentümer — und dann auch nur in dem Umfang, den die Satzung anordnet.

Der Bundesgerichtshof hat daraus zwei Konsequenzen gezogen, die beide zugunsten des Vermieters ausgehen und die man kennen sollte, bevor man vorschnell zahlt: Ohne Übertragung durch die Gemeinde endet die Pflicht an der Grundstücksgrenze, und eine kommunale Satzung kann keine Pflichten begründen, die über den allgemeinen Rahmen hinausgehen. Beide Entscheidungen stehen unten im Abschnitt zur Rechtsprechung.

Die konkreten Zeitfenster — ab wann morgens, bis wann abends, wie an Sonntagen — stehen nicht im Bundesrecht, sondern in der Satzung Ihrer Gemeinde. Sie unterscheiden sich von Ort zu Ort. Wer ein Objekt in einer neuen Stadt kauft, sollte die Satzung einmal lesen und die Zeiten in die Vereinbarung mit dem Dienstleister übernehmen.

Wann die Streupflicht überhaupt entsteht

Nicht jede glatte Stelle löst eine Pflicht aus. Verlangt ist eine allgemeine Glätte oder wenigstens ein erkennbarer Anhaltspunkt für eine ernsthaft drohende Gefahr. Einzelne Glättestellen ohne solche Anhaltspunkte begründen für sich genommen keine Streupflicht. Umgekehrt heißt das: Bei durchgehendem Eisregen hilft kein Hinweis darauf, man habe „gestern noch gestreut".

Übertragen — auf den Mieter oder auf einen Dienstleister

Beides ist zulässig, wirkt aber völlig unterschiedlich. Die Unterscheidung ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber im Netz ungenau werden.

WegWas sich ändertWas bleibt
Übertragung auf den Mieter (Mietvertrag oder wirksam einbezogene Hausordnung) Der Mieter wird zur Durchführung verpflichtet. Nötig ist eine klare Absprache, die die Ausschaltung der Gefahr sicherstellt. Eine Kontroll- und Überwachungspflicht des Vermieters: ob der Verpflichtete tatsächlich tut, was er übernommen hat.
Beauftragung eines Dienstleisters (Hausmeisterdienst, Winterdienstfirma, Verwaltung) Praktisch nichts an Ihrer Rechtsstellung gegenüber dem Mieter: Der Dienstleister erfüllt Ihre eigene Pflicht. Die volle vertragliche Haftung. Nach § 278 Satz 1 BGB haben Sie das Verschulden dieser Person „in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden".

Gegenüber Dritten, die keinen Mietvertrag mit Ihnen haben, gilt der mildere Maßstab des § 831 Abs. 1 BGB: Dort können Sie sich entlasten, wenn Sie „bei der Auswahl der bestellten Person" die erforderliche Sorgfalt beobachtet haben. Gegenüber dem eigenen Mieter gibt es diese Entlastung nicht. Ein und derselbe Sturz kann deshalb je nach Person des Gestürzten unterschiedlich ausgehen.

Der häufigste Irrtum: Eine Klausel, nach der die Kosten für Schneebeseitigung und Streuen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, ist keine Übertragung der Pflicht. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass es sich dabei lediglich um eine Abrede über die Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt — sie spricht sogar gegen eine Pflichtenübertragung. Wer den Mieter wirklich verpflichten will, muss das ausdrücklich und eindeutig regeln.

Welche Kosten Sie umlegen dürfen

Nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag bleibt jede Position bei Ihnen. Für die Aufstellung gilt die Betriebskostenverordnung.

PositionUmlagefähig?Fundstelle
Winterdienst durch eine FremdfirmaJa, bei vereinbarter Umlage§ 2 Nr. 8 BetrKV: „Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen" der Straßenreinigung
Pflege von Plätzen, Zugängen und ZufahrtenJa§ 2 Nr. 10 BetrKV
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungJa§ 2 Nr. 13 BetrKV: „Haftpflichtversicherung für das Gebäude"
Streugut, Verbrauchsmaterial des laufenden BetriebsJa, als Teil der jeweiligen Position§ 1 Abs. 1 BetrKV (laufend entstehende Kosten)
Ihre eigene Kontrolle, Verwaltung, OrganisationNein§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten)
Reparatur der schadhaften Treppenstufe, BaumfällungNein§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Instandhaltung und Instandsetzung)
Anschaffung der SchneefräseNein§ 1 Abs. 1 BetrKV: nur laufend entstehende Kosten

Die Trennlinie zwischen laufendem Betrieb und Instandhaltung ist dieselbe, an der auch die übrigen Positionen scheitern — mehr dazu in unserem Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Und selbst eine umlagefähige Position ist verloren, wenn sie zu spät abgerechnet wird: Die Frist für die Betriebskostenabrechnung ist eine Ausschlussfrist.

Die steuerliche Seite

Für Sie als Vermieter sind die Aufwendungen für Winterdienst, Baumkontrolle und Beleuchtung Werbungskosten. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG definiert sie als „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" — der Zusammenhang mit den Mieteinnahmen liegt auf der Hand. Die umgelegten Beträge erscheinen zugleich als Einnahme; unter dem Strich bleibt die nicht umgelegte Differenz.

Für Ihren Mieter ist der auf ihn entfallende Anteil an den Arbeitskosten ein Fall der haushaltsnahen Dienstleistungen. Eine Bescheinigung der Arbeitskosten in der Abrechnung kostet Sie nichts und ist ein Argument im Gespräch über die Position.

Checkliste vor dem Winter

  1. Satzung der Gemeinde lesen: Ist die Pflicht auf Anlieger übertragen, und für welche Flächen und Zeiten?
  2. Mietvertrag prüfen: Steht dort eine echte Übertragung — oder nur eine Kostenklausel?
  3. Vertrag mit dem Dienstleister prüfen: Sind Flächen, Zeiten und Einsatzauslöser konkret benannt?
  4. Kontrollen terminieren und protokollieren, gerade bei Übertragung auf den Mieter.
  5. Haftpflichtdeckung prüfen und die Umlagefähigkeit der Prämie im Vertrag absichern.
  6. Belege sammeln: Sie sind Betriebskostenabrechnung und Werbungskostennachweis in einem.

Was die Gerichte dazu entschieden haben

Der Gesetzestext sagt nur, dass gehaftet wird — nicht, wie weit die Pflicht reicht und was eine Übertragung bewirkt. Das steht in drei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs.

BGH, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 250/23

Eine Mieterin stürzte auf einem Weg im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft; den Winterdienst hatte die Gemeinschaft an einen Dienstleister vergeben. Der Senat stellt klar, dass der Vermieter durch die Beauftragung eines Dritten nicht aus seiner vertraglichen Haftung entlassen wird und sich sein Pflichtenprogramm auch nicht auf ein bloßes Auswahl- und Überwachungsverschulden verkürzt: Der Dritte wird bei der Erfüllung der mietvertraglichen Pflicht tätig, sein Verschulden trifft den Vermieter nach § 278 Satz 1 BGB in vollem Umfang. Ebenfalls entschieden: Eine Betriebskostenklausel über Schneebeseitigung und Streuen ist keine Pflichtenübertragung auf den Mieter. Für den vermietenden Wohnungseigentümer heißt das, dass er seinem Mieter auch für den Winterdienst der Gemeinschaft einstehen muss — und sich anschließend an die Gemeinschaft oder deren Dienstleister halten kann.

BGH, Urteil vom 21. Februar 2018 – VIII ZR 255/16

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde die allgemeine Räum- und Streupflicht nicht als Anlieger übertragen hat, ist regelmäßig weder aus § 535 Abs. 1 BGB noch aus der deliktischen Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen. Prüfen Sie also zuerst, was die kommunale Satzung Ihnen überhaupt auferlegt, bevor Sie einen Anspruch für einen Sturz vor dem Haus anerkennen.

BGH, Urteil vom 14. Februar 2017 – VI ZR 254/16

Zwei Aussagen in einer Entscheidung. Erstens setzt eine Verletzung der winterlichen Räum- und Streupflicht entweder allgemeine Glätte voraus oder erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr durch vereinzelte Glättestellen. Zweitens ist eine Gemeindesatzung über Straßenreinigung und Winterdienst regelmäßig so auszulegen, dass sie keine Leistungspflichten begründet, die über die Grenze der allgemeinen Verkehrssicherungspflichten hinausgehen. Eine streng formulierte Satzung macht Sie damit nicht automatisch zum Rund-um-die-Uhr-Dienst.

Häufige Fragen

Reicht es, den Winterdienst im Mietvertrag als Betriebskosten aufzuführen?

Für die Umlage der Kosten ja, für die Übertragung der Pflicht nein. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Klausel 2025 als bloße Abrede über die Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eingeordnet. Wer den Mieter zum Räumen verpflichten will, braucht dafür eine eigene, eindeutige Regelung.

Bin ich raus, wenn ich eine Fachfirma beauftrage?

Gegenüber dem Mieter nicht. Über § 278 Satz 1 BGB steht die Firma für Ihre eigene Pflicht ein, und ihr Verschulden ist Ihres. Gegenüber Dritten ohne Mietvertrag können Sie sich nach § 831 Abs. 1 BGB durch sorgfältige Auswahl entlasten.

Muss ich den Gehweg vor dem Haus räumen?

Nur, wenn die Gemeinde die Pflicht durch Satzung auf die Anlieger übertragen hat. Ohne eine solche Übertragung endet die Pflicht regelmäßig an der Grundstücksgrenze.

Wie oft muss ich einen räumpflichtigen Mieter kontrollieren?

Eine im Bundesrecht festgeschriebene Zahl gibt es nicht; die Rechtsprechung verlangt eine Kontroll- und Überwachungspflicht ohne feste Taktung. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine im Netz kursierende Häufigkeit, sondern richten Sie die Kontrolle an der Wetterlage aus und halten Sie sie schriftlich fest.

Zahlt der Gestürzte mit, wenn er selbst unvorsichtig war?

Möglich. § 254 Abs. 1 BGB rechnet ein Mitverschulden an, und der Ersatz hängt davon ab, „inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist". Ungeeignetes Schuhwerk oder ein erkennbar gesperrter Weg können den Anspruch mindern.

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Quellen

Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des § 3 StBerG. Umfang und Zeiten der Räum- und Streupflicht richten sich nach der Satzung der jeweiligen Gemeinde und nach den Umständen des Einzelfalls.